Immobilienwirtschaft — Branchen-Besonderheiten

1. Was gehört zur Immobilienwirtschaft — Gewerbe oder private Vermögensverwaltung?

Zur Immobilienwirtschaft zählen Immobilienmakler (§ 34c GewO), Hausverwaltungen (§ 34c GewO), Bauträger (§ 34c GewO + BVO der Länder), Vermietungsunternehmen, Immobilien-Sachverständige und -finanzierer sowie private Vermieter.

Die wichtigste Weichenstellung der Branche:

Die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, wird widerleglich als gewerblicher Grundstückshändler vermutet (BFH-Rechtsprechung). Auch Umwidmung, Bauträgertätigkeit und „Vorratshaltung“ können Gewerblichkeit auslösen — mit allen Gewerbesteuer- und Buchführungsfolgen.

2. Makler: § 34c GewO, Provisionsdeckel und Bestellerprinzip

• Erlaubnispflicht § 34c GewO: Makler und Wohnraumverwalter brauchen eine Erlaubnis der zuständigen Behörde; Zuverlässigkeit und Sachkunde sind nachzuweisen. Sonderregelungen für Wohnraumverwalter nach Landesrecht (z. B. Verwalter-Verordnung NRW, BayWoVermG) sind zu beachten.
• Bestellerprinzip bei Mietwohnungen (§ 2 WoVermRG, seit 01.06.2015): Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn — Überwälzung auf den (nicht beauftragenden) Mieter ist unzulässig. Ausnahme: gewerbliche Anmietung (kein Verbraucher) und gemeinsame Auftragserteilung mit Kostenübernahmeerklärung.
• Käuferprovisions-Deckel (Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei Wohnimmobilien, seit 23.12.2020, §§ 656c–656f BGB): Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher trägt der Käufer höchstens 50 % der Maklervergütung (§ 656d BGB) — der Verkäufer muss also mindestens die andere Hälfte tragen. Verstöße machen die Überwälzung unwirksam; die Vergütung ist dann quotal anteilig zu zahlen.
• Umsatzsteuer: Maklerprovision 19 % USt (§ 12 Abs. 1 UStG); bei Gewerbeimmobilien und B2B-Kunden normaler Vorsteuerabzug. Vermittlung im Rahmen einer Vermittlungsleistung für eine dritte Person kann unter § 4 Nr. 10 UStG fallen (siehe auch den Artikel Finanzdienstleistungen).

3. Vermietung: Umsatzsteuer-Verzicht nur bis 3 % — die berühmte Grenze

Für die Langfristvermietung von Grundstücken gilt die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG. Der Vermieter kann auf die Befreiung verzichten (Option nach § 9 Abs. 1 UStG), um Vorsteuer aus Herstellung/Erwerb und laufenden Kosten zu ziehen — aber nur, wenn keine Abschlagsmiete für Wohnzwecke vorliegt:

• Mietwohnung: Verzicht auf Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die Räume überwiegend zu Wohnzwecken nutzt (§ 9 Abs. 1 Satz 2 UStG, Einschränkung der Option). Ausnahme nur bei nur transientem Wohnen (Hotels, Pensionen, Klassenräume o. ä. ohne Mietvertragsschutz).
• Gewerbliche Miete: Option möglich — mit Vorsteuerabzug aus Bau, Kauf und laufenden Kosten; dann 19 % USt auf die Miete.
• 3 %-Grenze: Die Option auf Steuerpflicht setzt voraus, dass keine „nur unerhebliche“ Nutzung zu Wohnzwecke vorliegt; nach Abschn. 4.12.3 UStAE ist eine Nutzung bis 3 % der Gesamtnutzfläche unschädlich, wenn dort lediglich Wohnzwecke des Mieters vorliegen — praktisch relevant bei Wohnungen des Hausmeisters oder Geschäftsführer-Wohnungen im Gebäude.
• Gemischt genutzte Gebäude: Flächenschlüssel für Vorsteueraufteilung (§ 15 Abs. 4 UStG); bei teils gewerblich vermieteten, teils Wohnungen ist eine saubere Trennung entscheidend.

4. Spekulationsfrist und private Veräußerungsgeschäfte

Private Grundstücksverkäufe innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (§ 23 EStG) sind steuerpflichtig (Spekulationssteuer auf den Gewinn), sofern die Immobilie im Kalenderjahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren nicht selbst genutzt wurde. Ausnahmen: Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und den zwei Vorjahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3, Abs. 4 EStG) sowie unentgeltliche Übertragungen unter Lebenden (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG — die Frist läuft aus Sicht des Empfängers weiter). Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Verkauf steuerfrei — ein zentraler Unterschied zum gewerblichen Grundstückshandel.

5. Abschreibungen: AfA-Sätze und Sonderabschreibungen

Wichtig 2026: Degressive AfA und § 7b-Erweiterung wurden durch das Wachstumschancengesetz (März 2024) eingeführt; die Anwendung der degressiven AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) ist rechtlich umstritten — der BFH hat Zweifel an der EU-rechtskonformen Anwendung geäußert und Teile dem EuGH vorgelegt. Vermieter sollten die lineare 3-%-AfA als sichere Basis wählen und Sonderabschreibungen mit dem Steuerberater prüfen. Die Verschärfung der Abzugsfähigkeit von Verlusten aus der Vermietung (Verlustabzugsbeschränkung nach § 20 Abs. 1 Satz 9 EStG für Buy-to-let-Objekte) ist durch das Wachstumschancengesetz ebenfalls zu beachten.

6. Hausverwaltung: Umsatzsteuer und durchlaufende Posten

• Verwaltungsgebühren an Eigentümergemeinschaften (WEG): Die Verwaltung erbringt ihre Leistung an die Eigentümergemeinschaft — steuerpflichtig mit 19 %.
• Instandhaltungsrücklage: Kein umsatzsteuerbarer Vorgang, solange die Mittel nur gesammelt und angelegt werden; erst die Verwendung (Rechnung des Handwerkers an die Gemeinschaft) löst USt aus, die die Gemeinschaft (als Unternehmer) als Vorsteuer ziehen kann, wenn die Gemeinschaft selbst vermietet und optiert hat.
• Hausgeld/Instandhaltungsumlagen: durchlaufende Posten — weiterbelastete Betriebskosten (§ 2 der Betriebskostenverordnung) sind bei richtiger Vertragsgestaltung im fremden Namen und auf fremde Rechnung durchlaufend (§ 10 Abs. 1 Satz 5 UStG analog anwendbar auf Kosten, die im Namen und Rechnung des Vermieters in dessen Namen eingezogen und weitergegeben werden).
• Verkauf einer Eigentumswohnung durch die WEG: Keine Leistung der Verwaltung; ggf. optionsrelevant.

7. Bauträger: Bauabzugsteuer und § 13b UStG

• Bauabzugsteuer (§ 48 ff. EStG): Bauträger und Bauherren müssen bei Zahlungen an Bauunternehmer im Inland grundsätzlich 15 % Bauabzugsteuer einbehalten und abführen — außer wenn eine Freistellungsbescheinigung (§ 48b EStG) vorliegt oder die Bagatellgrenzen (15.000 € je Baumaßnahme/Bauherrn bzw. 5.000 € bei Wohnräumen) nicht überschritten werden.
• Reverse-Charge bei Bauleistungen (§ 13b Abs. 2 UStG): Bauträger mit Bauteileinkauf (Werklieferungen ohne Material) oder Bauträger-Leistungen selbst schulden die USt für Leistungen des Subunternehmers — der Subunternehmer rechnet ohne USt; der Bauträger versteuert und zieht gleichzeitig Vorsteuer.
• Werklieferungen sonstiger Bauwerke: Bauträger gelten als „Baugewerbetreibende“, solange sie selbst keine Bauleistungen erbringen — die Sonderregel „nur § 13b Abs. 2 Satz 2 UStG bei Bauträgern ohne eigenen Bau“ gilt, wenn der Bauträger selbst Leistungen im Inland erbringt und mehr als 10 % seiner Umsätze aus Bauleistungen stammen (§ 13b Abs. 2 UStG, umsatzsteuerliche Begründung).
• Gewinnermittlung: Bauträger sind buchführungspflichtig (§ 141 AO) und bilanzieren; fertige Objekte als Vorratsvermögen, Eigenleistungen zu Herstellungskosten aktivieren.

8. Gewinnermittlung und Betriebsausgaben

• Makler/Verwaltung (Gewerbe): EÜR bis 800.000 €/80.000 €, sonst Bilanz. Typische Betriebsausgaben: Fahrtkosten zu Objekten (0,30 €/km), Telefon/Online-Portale, Marketing, Büro/Homeoffice (6 €/Tag, max. 1.260 €), Schulungen (§ 15a EStG, Sachkunde), Bewirtung von Kaufinteressenten nur bei eindeutigem Betriebsbezug (70 %).
• Private Vermieter: EÜR (Anlage V); Werbungskosten: AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar), Hausgeld (nur Instandhaltungs-/Erhaltungsumlagen), Fahrtkosten, Grundsteuer. Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich sofort abziehbar; die früher relevante 15-%-Grenze der § 82b EStDV für zusammengeballte Erhaltungsmaßnahmen wurde 2021 ersatzlos gestrichen.
• Renovierung vs. Modernisierung: Schönheitsreparaturen = sofort abziehbar; anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) innerhalb von 3 Jahren >15 % des Gebäudewerts = aktivieren und über AfA abschreiben.
• Verlustverrechnungsbeschränkung: Für nach dem 31.12.2020 angeschaffte Konsumobjekte („Buy-to-let“) sind Verluste nur noch mit späteren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung desselben Objekts ausgleichbar (§ 20 Abs. 1 Satz 9, 10 EStG) — das private Verlustverrechnungsprivileg wurde gestrichen.

9. Grunderwerbsteuer — kurz und wichtig

Beim Grundstückskauf fällt Grunderwerbsteuer an (§ 1 GrEStG): Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch. Die Steuersätze betragen 2026 je Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises. Bemessungsgrundlage umfasst auch mitübertragene Gegenstände (z. B. Maschinen, Wohnmobileinrichtungen). Befreiungen existieren u. a. bei Erwerb durch Ehegatten/Lebenspartner, Erbfolge und bei grundstücksgleichen Rechten (§ 3, § 5, § 6 GrEStG). Anteilserwerbe (Share Deals) unterliegen der GrESt nur bei 90-%-Zusammenschlüssen (§ 1 Abs. 3 GrEStG).

10. Zusammenfassung für Schnellleser

• Makler und Verwaltung = Gewerbe; private Vermietung = Vermögensverwaltung; Drei-Objekt-Grenze = gewerblicher Grundstückshandel.
• Käuferprovision bei Wohnimmobilien max. 50 % auf den Käufer überwälzbar (§ 656d BGB, seit 23.12.2020); Bestellerprinzip bei Mietwohnungen (§ 2 WoVermRG).
• USt-Option bei Vermietung nur bei keiner Wohnnutzung — Ausnahme „nur unerheblich“: bis 3 % der Fläche unschädlich (Abschn. 4.12.3 UStAE).
• Spekulationsfrist 10 Jahre (§ 23 EStG); Selbstnutzung im Veräußerungsjahr + 2 Vorjahre befreit.
• AfA: 2 %/2,5 %/3 % linear je nach Baujahr; § 7i (Denkmal) 8×9 % + 4×7 %; degressive AfA (§ 7 Abs. 5a) und § 7b (Sonder-AfA) für Neubau 2023–2029 — rechtlich umstritten, sichere Basis ist lineare AfA.
• Bauträger: Bauabzugsteuer 15 % (§ 48 EStG), Reverse-Charge (§ 13b UStG), immer Bilanz.
• Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je Bundesland; Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch.